相続した実家の「空き家」を売却する前に知っておくべき事

土地の活用



なかなか売れない郊外の家を売るには

7軒に1軒は空き家という現実、売れない郊外の家

全国の空き家は、2013年10月時点で820万戸、全国の住宅約6063万戸の13%強であることが総務省の調査で明らかとなっています。これは、ほぽ7軒に1軒が空き家ということになります。いまや郊外だけでなく都市部でも増え続けている空き家は、社会問題といった感じの漠然としたものではなく、私たちの身近に迫りつつある問題と言えます。

不動産需要が比較的高い都市部にある家や、快適な居住環境を満たす優良物件ならともかく、ごく普通の一般住宅の売却はなかなか容易ではありません。

特に、郊外にある親の持ち家などは、買い手が少なく売却をあきらめるようなケースさえあります。

日本全国で空き家が増え続けている現実がそこにあるのです。そのような状況にあっても、過疎地に建つ古い家の売却に成功した人もいるので、絶対に売れないということではありません。

郊外の場合、不動産の購入者の大半は、地元の人、あるいは、地元に縁がある人です。地場には地場での需要があるのです。ここで要点となるのが、郊外における人脈です。

売りたいと思っている空き家が、進学や就職のために離れた生家なら、その土地に馴染みの深いかつての同級生や知人、親戚がいるはずです。
そうしたネットワークを使えば、郊外であっても需要を見付け出せるチャンスが高くなるはずです。

郊外の家は、良い値がつかなくても持ち続けるよりは得

郊外の家は、良い値がつかなくても持ち続けるよりは得

郊外の家は比較的広さに余裕があるので、都市部の半値として見積もっても、それなりの価格を期待できそうなものですが、現実にはそうなりません。土地の評価に使われる路線価などが、そのまま売買価格になることはないのです。

実際の売却価格はケースによって決まるものなので、地域によって3分の1、あるいは10分の1ということさえあります。売るのを躊躇って、空き家のままにしておくとしても、人が住まなくなった家は傷みやすくなります。

空き家だからとはいえ、荒れ放題にしておけば近所迷惑になりますし、防犯、防災から見ても問題となります。
誰も住まなくなった郊外の空き家を定期的に見回り、維持管理を請け負うサービスも増えていますが、利用するには相応の料金を支払っていかなければなりません。

経年劣化による建物の損壊、あるいは地震による倒壊を防ぐために、補修工事も必要となります。いっそのこと更地にするにしても、家屋の解体に費用がかかりますし、更地にすると地域によっては固定資産税額が何倍にも跳ね上がってしまうこともあるのです。

路線価相当で買ってくれる買い手が現われるまで待つとしても、時間がかかれば固定資産税をはじめとした税金や維持費用などがかさんでいき、その間も建物は古くなって価値が下がっていくのです。そのため、安くても早めに売ったほうが結果として得ということもあります。空き家を維持することは、経済的な問題でもあるのです。

売却以外で空き家を有効活用するには

売却できないなら賃貸がある

郊外にある親の持ち家が売れないといった理由には、売却したいのに適切な買い手が見付からないということがあります。希望する値段が付かず、適正に評価されるまで空き家にしているというケースで、全国的に増えている空き家問題のほとんどは、こうした理由によるものと思われます。

もちろんそれだけではなく、生まれ育った家への愛着があって売るのを躊躇っている人や、いつかは故郷に戻りたいと思って生家を残している人などもいるでしょう。

いずれにしても、空き家にかかる固定資産税や、建物を維持管理するための費用を支払っていかなければなりません。空き家のままにしておくことは、人の迷惑になるのはもちろんですが、何より自分自身にとって経済的な損失なのです。

売れない物件を賃貸に出すことで活用する方法が注目されています。
最近では郊外の住宅が、住居としてではなくグループホームなどの施設として借り上げられているケースも増えています。

良い買い手が現われるまで、あるいはその他の用途が決まるまでの「つなぎ」として、親の家を貸しておくという方法も選択肢のひとつと言えます。

地方自治体や関連団体の支援もある

親の家を賃貸に出すといっても、借り手さえ見付かればそれで解決というわけではありません。大切な家を預けておくわけですから、貸し出す相手もきちんと選ばなくてはなりません。

入居者の管理や建物のメンテナンスといった業務は、仲介者である不動産会社に一任するのが一般的です。
しかし、家主と借家人では、家に対する思い入れの深さも違うので、遠隔地にある親の家を貸し出すといった場合では、家の使われ方に不安を覚える人もいるでしょう。

親の家を貸し出すときには、信頼できる不動産会社を選び、後々トラブルで悩まされないように賃貸借の契約書をきちんとまとめることが肝心です。
また、近年では住宅の活用を支援する制度も整ってきています。

一般社団法人移住・住みかえ支援機構の「マイホーム借上げ制度」は、地方公共団体と連携した家の貸し出し制度です。こうした支援サービスを活用すれば、家を貸し出す側としても安心できます。

田舎に帰るという選択もある

郊外の親の家よりも、都会のマンションの方が売りやすいのは当然のことでしょう。そこで、都会のマンションを処分して、郊外の親の家に移り住んだという人がいます。

都会で働いている現役世代には難しい選択だとしても、セミリタイア世代にとっては割とありがちな「Uターン」という話です。

セミリタイアをして都内のマンションから北関東にある妻の実家に移り住み、週に数日2時間ほどの通勤をして暮らしているという人もいます。

親の家は、最終的には売却したほうが良いのですが、様々な事情から売却ができない場合には、貸し出すか、自分から親の家に移住するという選択があります。空き家にしておくことだけは避けたいものです。

親の家を売る前に知らなきゃ売れない不動産の常識

「登記」や「境界標」が不備な不動産には誰も手をつけられない

「登記」や「境界標」が不備な不動産には誰も手をつけられない

不動産を売却するには、不動産の現況と権利関係を記録した「登記済権利証」や「登記識別情報」が必要だ。登記とは、どこの土地建物がどれだけの面積で、誰の所有か、権利関係を公式に明示したものです。土地建物の場所、形状、所有者を確定することは、不動産取引にとって欠かすことができません。

しかし、不動産を売却しようと登記簿を見たら、所有者の名義は数十年も前に死んだ祖父のままだったということも珍しくありません。祖父から父への相続の際に不動産の所有者の名義変更が行われてませんでした。

こういうケースでは所有者の名義を変更しないと不動産は売却不可能。名義変更するには、祖父の代にさかのぼって相続手続きを行う必要があります。

不動産取引の現場では、所有者名義の問題以上に隣家との境界があいまいでトラブルになることも多いです。昔から境界があいまいだったというケースもあれば、過去に定めた境界を示す「境界標」が、自然災害や経年劣化により消滅して、あいまいになってしまった場合もあります。まれに故意に移動されていることだってあります。

境界標というのは、取得した土地について、自分が利用できる権利の範囲を明確にするために設置するものです。境界標がない、あるいは不正確なままでは、土地の面積・形状が確定できないので、やはり不動産取引を進めることはできない。親の家は古くから建っていることが多いので、境界標が正しく設置されているかどうかを確認しておくのは大切なことです。

こうした不動産の権利関係を是正するには、当事者間の交渉を要する場合もあるので、できるだけ早い段階で確認をすませ、解決のための話し合いが必要なら、これも早期に取りかかるべきです。

査定価格を高くつける業者を選んではいけない

査定価格を高くつける業者を選んではいけない

不動産売買は個々人の取引だが、買い手のあてがない場合には仲介を不動産会社に頼むことが多い。この場合、首尾よく売却できるかどうかは不動産会社の力量次第という側面もあります。

信頼できる相手かどうかを見分けるカギはどこにあるのだろうか。

一概にはいえないところもあるが、ひとつ挙げるとすれば、不動産の査定をあまり高く出してくるところは警戒したほうがいいです。

不動産会社の手数料は不動産の売買額の何%という取り決めになっている。高い査定のほうが不動産会社の利益も大きくなります。高く売れれば売主にとってもありがたい話ではあるが、相場を超えた価格で売りに出しても買い手はつかない。そのためずるずると値を下げることとなり、結果的に不評な物件という印象を与え、かえって売りにくくなることがあります。

高い査定額は魅力だが、高い査定よりも「売れる査定」をする不動産会社を選びたい。業者選びのもうひとつのカギは、やはり地元人脈である。知人や親戚が懇意にしている不動産会社を紹介してもらうこと。時聞が多少かかっても、人脈を最大限生かして「信頼できる」専門業者を選ぶほうが結果はついてきます。

いったいいくらくらいで売れるの?自分でできる売却価格の目安のつけ方

業者が評価した査定の金額が高いのか安いのか、判断するのは難しい。業者間では不動産の実際の取引価格についての情報を見ることができるが、一般の人の目にふれる機会は少ない。一般の人にも公開されている情報で主要なものに、国土交通省が運営しているサイト「土地総合情報システム」があります。ここでは、不動産の取引価格情報、地価公示・都道府県地価調査のデータが検索できる。同じく国土交通省が運営する「土地総合情報ライブラリー」でも同様のデータが検索が可能。

必ずしも実際の取引価格が反映されているものとはいいきれないが、ある程度の目安として心得ておく分には参考になるだろう。

国土交通省が公表しているデータ以外では、国税庁が固定資産税や相続税を計算するために毎年公表している路線価がある。路線価は一定の計算式により地価を算出できるので、これも参考になります。

空き家を心配する前に知っておきたい相続の常識

相続人は集まったものの遺産分割協議がまとまらないとどうなる?

親の家を処分しようという場合、相続に伴って行うことが多いはずだが、相続手続きは何かと手間のかかる作業です。

たとえば、不動産所有者の名義を被相続人(故人)から相続人(遺産を相続する人、配偶者、子どもなど)の誰かに変更するにしても、相続人全員が戸籍謄本や印鑑証明書を提出する必要があり、相続人の誰か1人でも欠けていては、手続きを進めることはできません。このことは、相続人の間で遺産をどのように分けるのかという合意が成立しないと、空き家になった実家の売却など、次の段階に移行できないことを意味します。

仮に遺言書に「長男に譲る」などとあったとしても、合意は必要です。

遺産の分配をめぐる話し合いを遺産分割協議、遺産分割の合意文書のことを遺産分割協議書というが、遺産分割協議書を作るためには、必ず全員が集まって協議しなくてはならないということではありません。

合意したことの証明があればいいので、たとえば合意内容を記した遺産分割協議書を回送して、全員の押印と必要書類をもらうことでもOKです。

一方、遺産分割協議がどうしてもまとまらなければ、やはり相続人全員が戸籍謄本などを添付して、家庭裁判所に「遺産分割調停申立書」を提出して、解決を図ることになります。調停でもまとまらなければ、審判に移行することになるが、調停・審判は1か月や2か月ですむわけではなく、1年以上かかることも珍しくありません。

事実、遺産分割協議がなかなかまとまらず、いつまでたっても実家の処分ができないケースも多いです。

相続人はどこにいる?続からの相続の場合、戸籍を祖父の代までさかのぼって探すのが基本

相続が発生した場合、まず相続人、つまり遺産を相続する権利のある人が誰なのかを確定する必要があります。

親名義の預貯金口座の変更に始まり、ほぼすべての相続手続きで、「故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」の提出が求められます。この出生から死亡までの連続した戸籍謄本が欠かせないのは、相続人となる子どもを確定するためです。

というのは、連続した戸籍謄本からは、俗にいう隠し子の存在も明らかになるからです。

つまり、故人が誰と結婚し、その子ども、すなわち隠し子も含め、相続人が誰なのかを確認するためには、いくら繁雑であったとしてもこの作業が必要なのです。

たとえば、亡くなった人が母親だったら、母親の父(祖父)の戸籍をとって、母親の出生を確認することからスタートするわけだが、そのためには、最少でも母親と祖父の2種類の戸籍謄本が必要になります。

現在の戸籍謄本はコンピュータ化されているが、それ以前の手書きかタイプ打ちによる戸籍(原戸籍謄本)も存在している。それを「原戸籍」と呼んだりしているが、現在のものと原戸籍謄本がなければ、母親の出生が確認できません。

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行い、全員が合意できたら、親が亡くなり誰も住まなくなった家の売却を進めることができる。

不動産の名義変更も重要。節税よりも肝心なのは相続手続きを順守すること

亡くなった親の家を売ろうという場合、売却以前に名義を変更しなければならない。所有者が故人のままでは、土地や建物を売却することができないからです。不動産の名義人を変更することを「所有権移転登記」といい、申請窓口は、不動産所在地の法務局となる。「相続人の確定」「遺産分割協議書の作成」「所有権移転登記」、以上の作業を経て、空き家になった実家の売却の実務を進めることになります。

相続税が課されるか否かということも気になるだろうが、必要な手続きをすませることが先決です。

ちなみに相続税の申告・納税期限は、相続開始から10か月以内。基本的に、現金での納付だ。2015年1月1日以降に発生した相続からは、相続税の基礎控除額が引き下げられることになっています。基礎控除額の引き下げとは、課税されないボーダーラインが低くなるということなので、実質的な相続税の増税といえます。

不動産の売却は、相場を知るためにも一括査定で、相見積りを。売却価格は、取引する会社によって数百万円の違いが出ます。

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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが不動産会社によって査定額はまちまちなので、複数社の査定を行うことは必須です。

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